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房屋鉴定报告的规范编写原则及报告内容

2019-07-24 11:36:00 浏览次数:455 

鉴定报告的内容一般应包括:封皮、基本情况(首页)、检测鉴定结果摘要、房屋概况、鉴定和检查、检测的依据、检查和检测的范围及项目、检查工具和检测仪器、现场检查和检测、损坏原因分析及构件鉴定评级、部分结构鉴定评级、房屋结构鉴定评级、鉴定结论和处理意见等,具体内容可根据不同的鉴定要求确定。

一、各项内容的编写要求如下:

1、封皮:房屋鉴定报告要各鉴定机构在出具鉴定报告时,必须由各机构技术负责人通过北京市住建委信息平台申请具有唯一性编码的封皮。封面上填写项目名称、鉴定机构全称,发文日期,盖鉴定专用章和骑缝章。

2、基本情况(首页):基本情况应根据要求如实填写房屋名称、房屋地址、建筑面积、建筑年代、层数和结构类型、地质情况、抗震情况(若可查证,注明房屋的原设计抗震设防等级)、图纸资料、委托鉴定的单位和委托鉴定的内容、鉴定依据等事项。

3、鉴定结果摘要:鉴定结果摘要包含房屋结构的主要损坏(包括损坏量值、构件评级结果及依据的条款),房屋部分结构和整体结构的评级结果,并依据鉴定标准的相关条款给出鉴定结论和处理建议。鉴定结果摘要的文字描述应准确和简洁,且应与报告正文中的结论一致。

4、房屋概况:房屋概况应填写房屋地基基础、上部承重结构(梁、板、柱、墙体等构件)、围护结构的材料、做法、材料强度和构件尺寸等信息。

5、鉴定、检查和检测的依据:根据委托方提出的鉴定要求和目的,确定鉴定内容和检查和检测方案,从而确定鉴定和检测所依据的标准、规程和规范等。但应注意在本次鉴定中没有用到的标准、规程和规范等文件不要列入。

6、检查和检测的范围及项目:根据鉴定内容和检查和检测方案,确定检查和检测的范围及项目。检查和检测的范围主要有地基基础、上部承重结构和围护系统,常规检查的项目主要有:表面和内部的破损、裂缝、酥碱和腐朽等,常规检测的项目主要有:倾斜、弯曲和材料强度等。其他损坏、变形和缺陷应根据检查和检测的方案和现场实际情况增加。

7、检查工具和检测仪器:根据检测方案确定需使用的检查工具和检测仪器。

常用的工具有:钢卷尺、刻度放大镜和数码照相机等,用以检查记录房屋结构的裂缝和酥碱等损坏。

常用的仪器有:经纬仪和全站仪和吊垂检测房屋倾斜情况;砂浆回弹仪和砖回弹仪等,检测墙体砌筑砂浆和砖的强度等级。

检查工具和检测仪器为当次检查和检测所使用的工具和仪器,所有工具和仪器应注明型号和编号。

8、现场检查和检测:现场检查和检测分为对房屋结构构件的现场检查和现场检测两部分内容,现场检查主要是检查记录房屋结构及构件的裂缝和酥碱等破损状况及直观的结构构造部分,现场检测主要是检测记录房屋结构及构件的变形、材料强度和隐蔽的结构构造部分。

现场检查和检测原则上要从基础往上检查和检测、详细记录房屋各结构构件的损坏情况,损坏情况的内容主要有损坏的构件、部位和程度等。应根据实际损坏的情况和类型,用文字描述清楚,必要时应绘制损坏图(如裂缝图及裂缝展开图),并拍摄照片及录像,材料强度、倾斜率和小批量构件的检测结果(构件和数据),应在报告内列表汇总。对于需要长期监测的房屋,还要在重点结构构件的损坏处做上标记。

对于没有损坏的结构和构件应写明未损坏,如因客观条件不能检查和检测,要写明未查测的原因。

结构构件抽检的数量和检测的方法应符合本规程或相关标准或规定的要求。

9、房屋损坏原因分析及构件鉴定评级:根据现场检查和检测结果及相关数据,综合分析房屋各部位和构件损坏的原因,确定是否对承重构件的承载力产生影响,若可能减小承重构件的承载力,应进行复核验算,确定减小的程度和量值。根据损坏原因分析和验算结果,依据相关鉴定标准的对应条款对构件进行鉴定评级,并写明依据的具体条款(包括内容和数值)。

10、分部结构(组成部分)鉴定评级:在构件鉴定评级的基础上,按照相关鉴定标准规定的方法和步骤对房屋的分部结构(组成部分)或项目进行鉴定评级。在分部结构(组成部分)鉴定评级中,若发现有结构构造缺陷或结构承载力降低较多,应进行结构的复核验算,并出具计算书。

11、整体结构鉴定评级:在分部结构(组成部分)鉴定评级的基础上,按照相关鉴定标准规定的方法对房屋的整体结构进行鉴定评级。

12、鉴定结论:根据整体结构评级结果,依据相关鉴定标准和文件的规定及要求,对被鉴定房屋给出相应的鉴定结论。

二、房屋结构安全性鉴定评级过程和报告编写应符合《房屋结构安全鉴定标准》的规定,评级过程及编写要求可按下列方法及程序进行:

1、根据检查检测和分析验算结果,依据《房屋结构安全鉴定标准》,评定的构件及其安全性等级,并汇总列表。当房屋损坏量较少,且损坏程度较低时,损坏原因分析可省略,构件的检查检测和鉴定评级可合并。

2、将构件鉴定评级结果按楼层整理汇总列表,根据该楼层每种构件各等级的数量和占比,以各种构件安全等级的最低一级评定该楼层的安全性鉴定评级。

3、根据楼层结构楼层结构安全性评级、结构整体性评级和结构整体倾斜率三个项目的鉴定评级,评定房屋上部承重结构的安全性等级。根据房屋地上结构的裂缝、变形(倾斜)和场地土状况的查勘(或检查检测),评定房屋地基基础的安全性。根据上部承重结构和地基基础的安全性等级,评定房屋整体结构的安全性,以各项评定的最低等级做为房屋结构的安全性等级。


4、根据地基基础和上部承重结构的安全性等级,结合与房屋整体结构安全有关的周边邻近地下工程影响的程度进行综合评定房屋结构的安全性等级。将房屋结构的安全性综合评级结果列表汇总。

5、鉴定报告结论部分,摘要论述房屋的主要损坏,根据构件、楼层结构、分部结构和整体结构鉴定评级结果,依据《房屋结构安全鉴定标准》的规定,给出房屋的安全性等级和处理意见。

三、房屋危险性鉴定评级过程和报告编写应符合《危险房屋鉴定标准》的规定,评级过程及编写要求可按下列方法及程序进行:

1、损坏原因分析及构件评级应对房屋存在的缺陷及损坏进行综合分析和验算,说明损坏原因,并依据《危险房屋鉴定标准》的相关条款,确定是否为危险构件,经分析验算,定为危险构件时,要写明依据的具体条款(包括内容和数值)。

2、组成部分的鉴定评级是在构件评级的基础上,对地基基础、上部承重结构和围护结构等三个部分进行危险程度评级。

3、在三个组成部分评级的基础上,进行整个房屋的危险性鉴定。房屋危险性鉴定应以整幢房屋的地基基础、结构构件危险程度的严重性鉴定为基础,结合历史状态、环境影响以及发展趋势,全面分析,综合判断。

4、依据《危险房屋鉴定标准》进行鉴定时,被鉴定为C级(局部危险)和D级(整体危险)的房屋,要立即向房屋所有权人和房屋管理部门发放危房通知书。并根据房屋的危险性程度和实际情况,按建设部2004年发布的129号令《城市危险房屋管理规定》中第九条的要求给出(观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除)原则性处理意见,并建议进行加固或采取其它措施解危。

四、房屋可靠性鉴定评级过程及报告编写应符合《民用建筑可靠性鉴定标准》规定的方法和程序,评级过程可列表或以文字逐段说明。

五、房屋完损等级评定根据现场检查和检测结果,对各结构部分中分项的损坏原因进行分析,确定损坏对房屋结构的影响程度,结构构件有损坏(如酥碱、腐朽、变形和裂缝等)的,依据《危险房屋鉴定标准》JGJ125对房屋结构的各分项进行评定。装修和设备部分的各分项依据《房屋完损等级评定标准》进行评定。

房屋的结构、装修和设备三个组成部分中各分项完损等级的评定,应在逐间、逐构件、逐部位检查的基础上进行。当一个构件(或部位)有多种损坏内容时,以其中最严重的一种损坏内容评定该构件的完损程度,如果某一构件急需抢修,应在抢修以后予以评定。在一个分项中有多个构件损坏,以其多数构件的完损程度评定该分项的完损等级。

鉴定结论中应根据房屋各分项完损等级评定和房屋抗震能力核查结果,综合评定出房屋的完损等级,根据评定结论的不同,应提出不同的处理建议。

六、房屋抗震鉴定报告应按照《建筑物抗震鉴定标准》GB 50023等标准、规范或规程的要求编写,封皮、基本情况、检测鉴定结果摘要、房屋概况、现场检查和检测的内容可参照本文第一条的规定,抗震鉴定部分应按各类建筑的鉴定要求逐项进行鉴定或核算。

对达不到鉴定要求的建筑,可根据其不符合要求的程度、部位对结构整体抗震性能影响的大小,以及有关的非抗震缺陷等实际情况,结合使用要求、城市规划和加固难易等因素的分析,提出相应的维修、加固、改变用途或更新等抗震减灾对策。

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