房屋完损等级评定的原则和注意事项

目前房屋完损等级评定的主要依据是建设部于1984年颁布的《房屋完损等级评定标准》（试行）城住字（1984）第678号，这是一部按照统一的标准、统一的项目、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好或损坏程度进行等级评定的标准。

为了贯彻实施《房屋完损等级评定标准(试行)》，北京市于1994年制定了《北京市城镇房屋完损等级评定实施规定》（京房修字[1994]第495号）。《实施规定》第八条第5款规定“危险房屋的评定须依据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125—99）进行”。《《房屋完损等级评定标准》第2.4节规定“有抗震设防要求的地区，在划分房屋完损等级时应结合抗震能力进行评定”。对于抗震设防不满足要求的房屋，房屋完损等级宜在原有完损等级评定的基础上，降级评定。根据这两项规定，房屋的完损等级还要结合《危险房屋鉴定标准》和《建筑抗震鉴定标准》GB 50023进行综合鉴定和评定。

《房屋完损等级评定标准》中将房屋评定为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五个等级。《北京市城镇房屋完损等级评定实施规定》把这五个等级的房屋分为“五类”，“一类房”为完好房、“二类房”为基本完好房、“三类房”为一般损坏房、“四类房”为严重损坏房、“五类房”为危险房。

房屋完损等级评定的原则和注意事项：

1、评定房屋完损等级时，特别要认真评定结构部分的完损等级。当地基基础、承重构件、屋面三个分项的完损程度不在同一完损等级时，则以最低一级来评定结构部分的完损等级。

2、完好房屋结构部分的各分项都应达到完好标准要求。

3、评定严重损坏房屋时，结构部分各分项的完损程度不能下降到危险房屋的标准。

4、遇到重要房屋评定完损等级时，必须对地基基础及其他承重构件进行检测和验算。

5、一般损坏房中存在危险隐患的个别结构构件（变形、裂缝、腐蚀或承载力不足）和严重损坏房应参考《危险房屋鉴定标准》进行评定，危险房屋的评定应依据《危险房屋鉴定标准》进行评定。

6、房屋经过大修、中修、综合维修竣工验收后要重新评定其完损等级，正在大修、中修和综合维修的房屋可暂时按施工前的房屋完损情况评定，待竣工后重新评定其完损等级。

7、房屋完损等级鉴定评级的另一个用途是危旧房片的评定。成片危旧房改造立项的条件是：在整片危旧房屋中三类 (一般损坏) 房、四类 (严重损坏) 房和五类 (危险)房屋的合计建筑面积应大于整片房屋建筑面积的70%，其中四、五类房屋的合计建筑面积应大于整片房屋建筑面积的30%。达到上述条件时，可以享受成片危旧房改造减免税费和拆迁等方面的优惠政策。

8、房屋完损等级鉴定评级是以房屋完损状态为标准划分等级的方法，目前，房屋完损等级的评定过程基本是定性的描述，无定量的界定（危险房屋的鉴定除外）。《房屋完损等级评定标准》中损坏程度的描述用“稍有”、“少量”、“较多”、“轻度”、“明显”、“严重”等比较含糊的词汇，只能对房屋的完损状况做粗略的定性评定，虽然使用起来比较方便快捷，但大部分情况下缺乏准确的数值和依据，因此评定结论或多或少的带有主观性和随意性。

成片危旧房改造的鉴定报告编写方式为，先对危旧房片内的房屋按幢（栋）进行完损等级的鉴定评定，然后汇总列表，并计算出相应面积及比例，编写出汇总的鉴定报告。